El 15% del millar de encuestados por la Agencia Negociadora de Productos Bancarios se ha visto obligado a retrasar el pago de la hipoteca. Y según Santiago Carbó, de la Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas), la morosidad en el crédito hipotecario para hogares superará el 3,5% a finales de 2008, desde el 2% de 2007. Con este panorama conviene tener claro qué pasa si se deja de pagar. Una pregunta que va en aumento entre los clientes del bufete de Victoria Plazuelo, al igual que comentarios como: "¡Dejo de pagar y que se quede la casa el banco!".

La abogada recalca que una cosa es la compra y otra la hipoteca. "No hay ninguna cláusula que vincule el contrato de hipoteca a la venta del piso, por más que se formalicen en el mismo acto o en el mismo documento". Su primer consejo es que nunca se deje de pagar porque la deuda se incrementa y no basta, en ocasiones, con quedarse sin la casa que, por otra parte, el banco no quiere.

Si impaga, así es el proceso. La asesoría jurídica de la entidad financiera, ante el impago de entre tres y seis cuotas, y tras haber requerido para que se pague, abre un procedimiento de ejecución hipotecaria. Es decir, remite al juzgado una demanda para que se rompa el contrato de préstamo. A través del juzgado, no reclaman las mensualidades que se le deben sino todo lo prestado y pendiente de pago a un tipo de interés que puede llegar a rondar entre el 20% y el 25% (según lo firmado en la hipoteca).

Este procedimiento de ejecución de hipoteca es más rápido que el de embargo de bienes. No hay que recurrir a un perito para que tase el valor de los inmuebles. Es el que recoge la hipoteca y sirve a efectos de subasta.

El juzgado comunica al moroso que ha admitido a trámite la demanda de ejecución de hipoteca. Éste puede efectuar un nuevo requerimiento de pago. Al recibir la notificación "puede oponerse, si bien en este tipo de juicios ejecutivos las causas que figuran en la ley para hacerlo son haber pagado ya o estar en desacuerdo con la cantidad que solicita el banco y poco más", aclara Plazuelo. Si hasta el momento el banco o caja ha ido de la mano de su abogado y procurador -cuyo coste pagará el moroso-, éste no necesitaría recurrir a estos profesionales, si bien "otro elemento para oponerse y ganar tiempo es que los abogados detectemos defecto de forma".

A quien tiene problema de liquidez puede asustar un gasto más, pero, recuerda Plazuelo, quienes perciban menos del doble del salario mínimo interprofesional, entre otros requisitos, tienen justicia gratuita.

En el juzgado suelen extremar las precauciones a la hora de notificar al afectado. En el caso de X. J., la notificación de que se había admitido la demanda se produjo en febrero, pero pasaron varios meses con requerimientos de pago y localización.

El deudor -si es su vivienda familiar- puede pagar el principal e intereses que adeude y los costas, con lo que se declararía terminado el procedimiento. Esto, que antes se podía hacer una vez en la vida, ahora se puede repetir cada cinco años.

Si no puede pagar se termina el procedimiento con la subasta del inmueble que se notifica al deudor con 20 días de antelación. Nuevo plazo en el que podría pagar. Según Enrique López, portavoz del Consejo General del Poder Judicial, el tiempo medio de un procedimiento hasta la puesta en el mercado del inmueble es de ocho meses. "En otros países es tres veces más, lo que encarece las hipotecas", indica.

Plazos

En el procedimiento iniciado en enero por la caja de ahorros de X. J. se invirtió un año hasta la subasta. La casa costó 89.000 euros, la deuda ascendía a 72.000 (más 1.350 de intereses de mora) y se acabó adjudicando por 104.000 euros. Habrá que restar los gastos. Ya no es obligatorio publicar el edicto en un periódico de máxima difusión (unos 1.500 euros). Basta con el tablón de anuncios del juzgado y ayuntamiento y notificarlo al interesado, pero la entidad podría exigir tal publicidad.

En este caso ha perdido la casa pero le queda dinero. No todos corren la misma suerte. Al haber dejado de revalorizarse la vivienda puede suceder que, pagados deuda y gastos, no se logre saldar ésta y pasen a embargarle la nómina? Las hipotecas concedidas sobre el 100% agravan el problema, sobre todo a quienes compraron en los últimos años y teniendo en cuenta que, en los préstamos a 30 años, al comienzo sólo se pagan intereses.

Antes vender que dejar de pagar

Para el banco, el crédito impagado pasa a ser un fallido, por lo que el procedimiento ejecutivo es -o era hasta hace cuatro meses- el último recurso. Tenderá a mejorar las condiciones y a ofrecer otros productos, como la ampliación de hipoteca -lo que conlleva gastos de notario y registrador- o dar créditos personales e incluso tiempo para la venta.

Vender, aunque sea mal momento con la atonía del mercado, permitiría obtener mayores ingresos que con la subasta judicial y ahorrarse los gastos del procedimiento de ejecución. Éste, anota Antonio López, de la organización de consumidores CECU, "suma a las consecuencias económicas una connotación psicológica y social muy negativa". Para el vendedor supondrá perder los gastos de escrituración y quizá rebajar el precio pagado, pero para el posible comprador subrogarse la hipoteca será más barato que contratar una nueva.

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